Parques logísticos redefinen el arte de la eficiencia

Nuevas capacidades y eficiencias para gestionar inventarios equivalen millones en ahorros para sus inquilinos.

Oferta de nuevo inventario crecerá en 2020 ante alza en demanda.

Contar con un socio logístico acorde con sus necesidades es uno de los principales desafíos para las empresas del sector actualmente. Con una disponibilidad de alrededor del 6,6%, la demanda por espacios de este tipo permanece estable.

Durante el primer semestre de 2019, el corredor industrial de El Coyol de Alajuela y sus cercanías registraron más de 100.000 m2 de propiedades en construcción; Multiplx, Latam Parque Logístico Coyol 1 (Edificio 500), Latam Parque Logístico Coyol 2 y Zona Franca Coyol son de los proyectos más recientes que contribuyeron con este crecimiento.

Durante los próximos 12 a 24 meses, se tiene prevista la entrada de más de 150.000 m2 en nuevo inventario industrial y logístico, distribuidos en más de cinco proyectos. Sin embargo, cabe destacar que una proporción considerable de este nuevo inventario no se encuentra precolocado, por lo que se debe de ser cauteloso.

También, al cierre del segundo trimestre, el submercado de Alajuela siguió presentando el mayor nivel de crecimiento en cuanto a absorción neta. Cabe destacar que, durante ese mismo periodo, la mayor parte de la absorción registrada estuvo compuesta por movimientos grandes, mayores a los 3.000 m2.

aportó Bernal Rodríguez, director de la división de servicios industriales y logísticos de Cushman & Wakefield | AB Advisory

El arte de la eficiencia

Estar en un parque logístico aplica cuando la rotación eficiente del inventario es determinante para el giro de negocio. Entonces, el centro de distribución de la empresa es equivalente al corazón del negocio: debe reducir costos al incidir en una mejor gestión de la mercadería, de la logística del transporte, de la cercanía con los proveedores e incluso con los mismos compradores.

Datos de Cushman & Wakefield | AB Advisory estiman que los costos de transporte de una empresa potencial para un parque logístico representan entre un 40% y un 70% de sus gastos totales, por lo que evitar grandes desplazamientos se vuelve crucial para mantener o aumentar la eficiencia operativa.

En los parques logísticos se utiliza más el tener inventario con características generales idóneas para centros de distribución, aunque existen algunos jugadores que por su tipo de producto requieren algunas características especiales, tales como carga lateral, refrigerado y congelado, entre otros.

Dijo Ing. Mauricio Arce, presidente de PIASA

Típicamente, los clientes que requieren un espacio de este tipo son operadores logísticos, retailers, empresas de consumo masivo, farmacéuticas, manufactureras, entre otros.

Juan Ignacio Pignataro, presidente de JIP Real Estate, resalta que un parque logístico tiene sentido precisamente porque busca mejorar las eficiencias y la competitividad de sus inquilinos gracias a virtudes como la ubicación estratégica con facilidades de conectividad, que permitan optimizar la cadena logística es de enorme relevancia.

Los must creo que parten de lo intangible, como es la visibilidad y transparencia del proceso para el cliente para así poder agregar valor en todo el proceso y, en la parte propiamente de las naves, el diseño singular, funcional, exclusivo, donde prevalezca la capacidad logística, donde se integren oficinas de manera inteligente de acuerdo con las necesidades de la empresa y donde la tecnología y la sostenibilidad son cada vez más relevantes.

dijo Pignataro.

La oferta de los desarrolladores incluye la mayoría de las amenidades que buscan las empresas actualmente. Dentro de la configuración de los espacios, LatAm ofrece patios de maniobras para que los contenedores más grandes de 53 pies puedan estacionarse en un solo giro, amplitud de puertas con andenes equipados para que el proceso de carga y descarga sea más rápido, alta relación de parqueos para vehículos livianos y contendores.

Constantemente estamos evaluando las principales tendencias y mejores prácticas a nivel global. En base a esto, ofrecemos a nuestros clientes una serie de soluciones que incluyen bodegas con diseño optimizado en altura y distancia entre columnas, lo cual permite almacenar más mercadería por metro cuadrado cuando se compara a una bodega convencional.

explicó Aris Stamatiadis, gerente para Costa Rica de LatAm Logistic Properties.

“Nuestras ubicaciones también son privilegiadas y, dependiendo del tipo de proyecto, buscamos cercanías a centros poblacionales importantes, a puertos marítimos y aeropuertos y siempre con fácil y rápida accesibilidad a principales vías terrestres”, destacó Stamatiadis.

Fuera de la GAM

Si bien El Coyol domina y por mucho el inventario de metros cuadrados logísticos, recientemente las empresas han demostrado anuencia a locaciones fuera de la Gran Área Metropolitana.

Bernal Alfaro, director de la división de Servicios Industriales y Logísticos de Cushman & Wakefield |AB Advisory hizo mención del caso de Grecia, que ha sido aceptada por la demanda gracias a la cercanía con centros de población, ventajas fiscales y capacidades del talento humano.

Por ejemplo, citó el caso del Parque Industrial Activa -ubicado en una propiedad de 79 hectáreas- como el primer de uso mixto de la zona de occidente, que permite albergar empresas de zona franca, así como aquellas que se encuentran fuera de regímenes especiales.

Dado que Grecia se ubica fuera de la GAM, las empresas bajo el régimen de zona franca pueden obtener beneficios fiscales mayores. Se estima que, en total, los ahorros podrían ascender hasta un 77% en términos de pago del impuesto de la renta.

Mientras tanto en Limón se prevé que la apertura de la Terminal de Contenedores de Moín (TCM), operada por APM Terminals, genere un impacto positivo en el corto plazo.

“Liberia, Orotina y San Carlos también pueden crecer debido a aspectos favorables como ubicación estratégica para importaciones, exportaciones e incentivos fiscales”, concluyó Rodríguez.

Revista Inversión Inmobiliaria. Por Brandon Flores.

17 de febrero, 2020.